Comment évaluer une SCI ( Société Civile Immobilière) ?
Pour évaluer une SCI, on part de la valeur de marché de ses biens immobiliers, à laquelle on ajoute ses autres actifs et dont on retire ses dettes : c'est l'actif net réévalué. On le recoupe avec le rendement locatif (capitalisation des loyers) et avec les prix de biens comparables, puis on applique, si besoin, une décote sur les parts.
La méthode dépend du type de SCI, de son régime fiscal (IR ou IS) et de l'objectif : vente de parts, donation, succession ou apport. Pour situer la SCI parmi les autres cas, voir notre guide de la valorisation d'entreprise.
Les cas
Pourquoi évaluer une SCI ?
Une SCI permet à plusieurs personnes de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Les associés détiennent des parts, dont il faut connaître la valeur dès qu'elles changent de main.
Vendre ou racheter des parts
Fixer un prix équitable entre associés, ou face à un acheteur extérieur.
Donner ou transmettre
Déclarer la valeur des parts pour une donation ou une succession : voir la valeur de l'entreprise pour une donation.
Déclarer l'IFI
Les parts de SCI entrent dans l'impôt sur la fortune immobilière, à hauteur de la valeur des biens qu'elle détient.
Apporter les parts
À une holding, par exemple : voir la valorisation d'un apport en nature.
Restructurer ou dissoudre
Répartir les biens ou leur valeur entre associés en cas de dissolution ou de réorganisation.
Emprunter
Présenter à la banque la valeur des biens qui garantissent un nouveau prêt.
Les formes
Les différentes formes de SCI
L'objet de la SCI change ce que l'on évalue : un patrimoine qui rapporte des loyers, des lots à attribuer ou une opération de promotion.
| Forme | Objet | Ce qu'on évalue surtout |
|---|---|---|
| SCI de gestion | Louer des biens pour en tirer des revenus réguliers, redistribués ou réinvestis | La valeur des biens et leur rendement locatif |
| SCI familiale | Gérer et transmettre un patrimoine entre membres d'une même famille | La valeur des biens, et une éventuelle décote sur les parts |
| SCI d'attribution | Acheter ou construire, puis diviser en lots attribués aux associés avant dissolution | La valeur de chaque lot |
| SCI de construction-vente | Construire pour revendre, activité commerciale des promoteurs, dissoute après la vente | La marge attendue sur l'opération |
Les méthodes
Les méthodes de valorisation de la SCI
1
L'actif net réévalué
La plus courante. Valeur de marché des biens + autres actifs − dettes, ajustée de la fiscalité latente sur les plus-values. C'est l'approche patrimoniale.
2
La capitalisation des revenus
Pour une SCI qui perçoit des loyers : revenu locatif net de charges et d'impôts, divisé par le taux de rendement attendu pour ce type de bien.
3
La méthode comparative
La comparaison avec des biens similaires vendus récemment dans le même secteur. Elle sert surtout à valider la valeur des immeubles.
4
La méthode Avalor (goodwill)
Retenue par le guide d'évaluation de l'administration fiscale pour une SCI sans revenus : l'actif net réévalué, corrigé d'une rente de goodwill : voir la méthode du goodwill.
Goodwill : on recalcule l'actif net avec la valeur vénale des biens (valeur vénale des immobilisations + valeur comptable des autres actifs − toutes les dettes). La rente = résultat net − (actif net × taux de rendement normal). Si elle est positive, la SCI dégage un superprofit qui justifie un goodwill ; sinon, on s'en tient à l'actif net. La rentabilité est appréciée sur trois exercices, pondérés 3 pour le dernier, 2 et 1 pour les précédents.
Source : guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés de l'administration fiscale (PDF).
Exemple
Un exemple d'évaluation d'une SCI
Une SCI à l'IR détient un immeuble de bureaux estimé à 900 K€, loué 54 K€ nets par an. Elle a 50 K€ de trésorerie, 300 K€ d'emprunt restant et 50 K€ de comptes courants d'associés à rembourser.
Son actif net réévalué ressort à 600 K€. La capitalisation des loyers à 6 % confirme la valeur de l'immeuble : 54 K€ / 6 % = 900 K€. Pour une donation de parts minoritaires, une décote pourrait ensuite être justifiée.
Exemple fictif, à titre d'illustration. Le taux de rendement dépend du type de bien, de sa localisation et de l'état du marché.
La fiscalité
SCI à l'IR ou à l'IS : ce qui change pour l'évaluation
SCI à l'impôt sur le revenu
- Les résultats sont imposés directement chez les associés
- Les comptes sont déclarés sur la liasse 2072
- À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention
SCI à l'impôt sur les sociétés
- Les immeubles sont amortis : leur valeur comptable s'éloigne de leur valeur de marché
- La plus-value latente est taxée à l'IS en cas de vente du bien
- Cet impôt latent se déduit, en tout ou partie, de l'actif net réévalué
Les comptes d'une SCI ne suivent pas toujours le format habituel : voir quand utiliser le FEC ou liasse fiscale. Sur l'évolution de la fiscalité des sociétés patrimoniales, lisez notre analyse PLF 2026 et holdings patrimoniales.
Avec Avalor
À retenir avant d'évaluer une SCI
L'actif net réévalué est le plus souvent privilégié, la capitalisation des loyers étant pertinente pour une SCI locative. La méthode doit être adaptée à la structure, aux biens et au contexte, et chaque décote justifiée, surtout en cas de donation ou de succession.
Avalor réalise l'évaluation des SCI en sous-traitance, sur devis, avec un rapport livré sous 8 jours : voir la valorisation en sous-traitance et un exemple de rapport d'évaluation de SCI (PDF).
- Bien libre ou louéUn bien occupé, avec un bail en cours, vaut souvent moins qu'un bien libre.
- Travaux à prévoirRénovation, mises aux normes ou diagnostics énergétiques pèsent sur la valeur des biens.
- Parts peu liquidesClauses d'agrément, absence de marché, participation minoritaire : autant de motifs de décote.
- Comptes courants d'associésCe sont des dettes de la SCI : ils se déduisent de l'actif.
Questions fréquentes
Questions fréquentes sur l'évaluation d'une SCI
Comment évaluer une SCI ?
On part de la valeur de marché des biens immobiliers, on ajoute les autres actifs comme la trésorerie et on retire toutes les dettes, emprunts et comptes courants d'associés compris : c'est l'actif net réévalué. On le recoupe avec la capitalisation des loyers et les prix de biens comparables, puis on applique une décote sur les parts si elle se justifie.
Quelle méthode pour évaluer une SCI familiale ?
L'actif net réévalué est la méthode de référence, car la valeur d'une SCI familiale tient surtout à celle de ses biens. Si la SCI perçoit des loyers, la capitalisation des revenus permet de vérifier la valeur des immeubles. Pour une donation de parts, une décote liée à leur faible liquidité peut être retenue, à condition d'être justifiée.
Comment calculer l'actif net réévalué d'une SCI ?
Valeur de marché des immeubles, plus valeur des autres actifs, moins l'ensemble des dettes. Par exemple, un immeuble estimé à 900 000 €, 50 000 € de trésorerie, 300 000 € d'emprunt et 50 000 € de comptes courants d'associés donnent un actif net réévalué de 600 000 €. Pour une SCI à l'IS, on tient compte en plus de l'impôt latent sur la plus-value.
Faut-il appliquer une décote sur les parts de SCI ?
Souvent, oui : une décote peut refléter l'illiquidité des parts, liée aux clauses d'agrément et à l'absence de marché, une participation minoritaire ou, pour une SCI à l'IS, l'impôt latent sur les plus-values. Son montant doit être justifié au cas par cas, surtout pour une donation ou une succession, où l'administration peut le contester.
Quelle différence entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS pour l'évaluation ?
Dans une SCI à l'IS, les immeubles sont amortis et leur valeur comptable s'éloigne de leur valeur de marché : la plus-value latente supporterait l'IS en cas de vente, et cet impôt se déduit en tout ou partie de l'actif net. Dans une SCI à l'IR, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention.
Combien coûte l'évaluation d'une SCI avec Avalor ?
La SCI fait partie des structures atypiques que nos analystes évaluent en sous-traitance, sur devis, avec un rapport livré sous 8 jours après réception des documents. Le rapport détaille l'actif net réévalué, le rendement locatif et les éventuelles décotes, avec un accompagnement en visio.
Une SCI
à évaluer ?
Une question ? 04 87 78 57 49